Банкротство при ипотеке с материнским капиталом: что будет с квартирой

Многие семьи вкладывают маткапитал в первый взнос по ипотеке или в погашение кредита. Потом пропадает постоянный доход, копятся долги, и встаёт вопрос: что станет с квартирой и с самим капиталом. Здесь речь об ипотечном жилье. Если квартира куплена с маткапиталом, но без залога, ситуацию смотрят отдельно.

Защищает ли материнский капитал ипотечную квартиру

Нет. То, что часть цены оплачена маткапиталом, не мешает продать квартиру. Единственное жильё обычно не трогают (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ), но у ипотеки есть исключение: пока квартира в залоге у банка, на неё можно обратить взыскание, и основная часть выручки от продажи идёт банку (ст. 213.27 и 138 закона о банкротстве). Закон № 256-⁠ФЗ о дополнительных мерах поддержки семей с детьми регулирует использование маткапитала, но залог банка этим не снимается.

Когда банк вправе обратить взыскание на ипотечную квартиру

Банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру, если вы не исполняете или ненадлежаще исполняете кредитный договор (п. 1 ст. 348 ГК РФ). Если нарушение незначительно, а требования банка явно несоразмерны стоимости квартиры, взыскание не допускается. Пока не доказано иное, так считается при двух условиях сразу: неисполненная сумма меньше пяти процентов стоимости квартиры, а просрочка меньше трёх месяцев (п. 2 ст. 348). Если кредит погашается периодическими платежами, взыскание возможно при систематической просрочке: больше трёх раз за двенадцать месяцев до обращения банка в суд, даже когда каждая просрочка невелика (п. 3 ст. 348). До продажи квартиры можно остановить взыскание, погасив просроченную часть долга (п. 4 ст. 348).

Когда арбитражный суд признал заявление о банкротстве обоснованным, взыскание на залог, в том числе без суда, не допускается: запрет действует до утверждения плана реструктуризации или до признания вас банкротом (п. 1 ст. 213.10 закона № 127-⁠ФЗ). После признания банкротом квартира попадает в конкурсную массу.

Что происходит с залоговой квартирой в банкротстве

Суд может ввести одну из двух процедур:

• Реструктуризация долгов. Составляется план погашения; представить его можно, если у вас есть источник дохода (п. 1 ст. 213.13 закона о банкротстве). Подробнее — в статье о реструктуризации.
• Реализация имущества. Финансовый управляющий собирает конкурсную массу, в неё входит и ипотечная квартира, её продают с торгов, а выручку делят.

Выручка от залоговой квартиры распределяется так:

Размеры долей определяет закон о банкротстве (п. 5 ст. 213.27), точный расчёт зависит от цены на торгах и суммы долга; расходы на сохранность и продажу квартиры покрывают из выручки до этого распределения (п. 6 ст. 138). Если ипотечная квартира — единственное пригодное для проживания жильё должника и его семьи, действует особое правило (ст. 213.27-1): после тех же расходов банк получает 80%, 10% идёт кредиторам первой и второй очереди при нехватке другого имущества, ещё 10% (не больше внесённого первоначального взноса и уплаченных по ипотеке платежей) передают должнику, а то, что останется после погашения долга перед банком, тоже получает должник. Суд может уменьшить эту сумму, если на неё можно купить жильё, явно превышающее разумную потребность семьи, или есть основания, связанные с недобросовестностью должника. Подробнее о залоге — в статье о залоговом имуществе. Отдельной доли на материнский капитал закон в этом расчёте не выделяет.

Как продают ипотечную квартиру на торгах

Недвижимость в банкротстве гражданина продают только на открытых торгах, независимо от цены (п. 3 ст. 213.26 закона № 127-⁠ФЗ). Начальную цену и порядок торгов по залоговой квартире определяет банк-залогодержатель. Если банк и финансовый управляющий не согласны друг с другом, любой из них вправе обратиться в арбитражный суд, а суд утверждает порядок и условия торгов (п. 4 ст. 213.26). О ходе описи, оценки и продажи управляющий обязан информировать вас по запросу, а при нарушениях вы вправе оспорить его действия в суде (п. 6 ст. 213.26). О самих торгах — в статье о торгах в банкротстве.

Если квартира в общей собственности с супругом или бывшим супругом, её тоже продают по этим правилам: в конкурсную массу идёт часть выручки по доле должника, остальное получает супруг. Но если у супругов есть общие обязательства, в том числе залог, эту часть выплачивают после расчётов по общим обязательствам за счёт денег супруга (п. 7 ст. 213.26).

Как делится выручка: пример расчёта

Пример. Ипотечную квартиру продали на торгах за 3 000 000 ₽, долг перед банком — 3 500 000 ₽. Расходы на сохранность и продажу не учитываем: их покрывают из выручки до распределения (п. 6 ст. 138 закона № 127-⁠ФЗ).

• Обычная залоговая квартира. Банк получает 80% — 2 400 000 ₽ (п. 5 ст. 213.27). Остальные 600 000 ₽ вносят на специальный счёт: 10% выручки (300 000 ₽) предназначены кредиторам первой и второй очереди, если им не хватает другого имущества, остаток идёт на судебные расходы, вознаграждение управляющего и услуги привлечённых им лиц. Даже если бы вся выручка досталась банку, 500 000 ₽ его требования остались бы не закрытыми залогом: эту часть закон относит к третьей очереди.
• Единственное жильё (ст. 213.27-1). Банк получает те же 80% (но не больше суммы своих требований). Ещё 10% (300 000 ₽) идут кредиторам первой и второй очереди при нехватке другого имущества, а другие 10% передают вам, если эта сумма не больше внесённого первоначального взноса и уплаченных по ипотеке платежей. Сведения об этом управляющий размещает в Федресурсе, и в течение десяти рабочих дней управляющий и участники дела вправе просить суд уменьшить сумму: например, если на неё можно купить жильё, которое явно превышает разумную потребность семьи (п. 2 и 3 ст. 213.27-1).

Цифры условные: реальный расчёт зависит от цены торгов, суммы долга и расходов.

Что с самими деньгами материнского капитала

Взыскание на средства материнского капитала обратить нельзя (п. 13 ч. 1 ст. 101 закона об исполнительном производстве): это один из видов выплат, на которые закон запрещает обращать взыскание, наряду, например, с пособиями гражданам, имеющим детей (п. 12 той же части). Но если капитал уже потрачен на первый взнос или погашение ипотеки, отдельных денег не осталось: квартиру продают, а выручку делят по правилам выше. В заявлении о банкротстве всё равно указывают весь перечень: долги, кредиторов и имущество, в том числе жильё, купленное с использованием маткапитала (п. 3 ст. 213.4 закона о банкротстве).

Как сохранить ипотечную квартиру

• Продать до банкротства. Нужно согласие банка, выдавшего ипотеку (п. 2 ст. 346 ГК РФ), а если уже введена реструктуризация, то письменное согласие финансового управляющего (п. 5 ст. 213.11). После признания гражданина банкротом имуществом распоряжается только финансовый управляющий (п. 5 ст. 213.25). Если у детей есть доли в квартире, нужно ещё предварительное разрешение органа опеки (п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ).
• Выкупить на торгах. Для этого подают заявку на участие и вносят сумму, которой хватит на аукционе; о своей связи с должником покупатель сообщает в заявке (п. 11 ст. 110 закона о банкротстве).
• Вывести из залога. Закрыть ипотеку до банкротства за счёт нового кредита и продолжать платить по нему. Это новый долг, и сделку при банкротстве проверят: погашение долга одному кредитору в ущерб другим могут оспорить как оказание предпочтения (ст. 61.3 закона о банкротстве).
• Заключить с банком отдельное мировое соглашение. Если ипотечная квартира — единственное пригодное для проживания жильё семьи, вы и банк вправе заключить мировое соглашение, которое утверждает суд; согласие остальных кредиторов не нужно. Тогда квартира не включается в имущество для продажи, а ипотеку вы продолжаете платить на прежних условиях (ст. 213.10-1 закона о банкротстве).

Многие из этих путей — сделки с имуществом до или в ходе банкротства, а такие сделки проверяют. Что именно оспаривают и как этого избежать, написано в статье о сделках перед банкротством, а про ипотеку в банкротстве — на странице об ипотеке.

Как сохранить квартиру через мировое соглашение или помощь третьего лица

Отдельное мировое соглашение с банком (ст. 213.10-1). Его заключают на любой стадии дела, но не раньше, чем истекут два месяца, в течение которых кредиторы заявляют требования (п. 1 ст. 213.10-1, п. 2 ст. 213.8). Решение принимаете вы: несогласие управляющего не мешает суду утвердить соглашение, а согласие других кредиторов не нужно (п. 2). Когда другого имущества не хватает на кредиторов первой и второй очереди, суд утвердит соглашение, только если вы внесёте деньги на их требования, но не больше 10% стоимости жилья по отчёту оценщика (п. 6).

С утверждения соглашения квартира не включается в имущество для продажи, долг перед банком исключается из реестра и погашается на прежних условиях за счёт доходов, на которые нельзя обратить взыскание, и доходов после процедуры (п. 4). Суд не утвердит соглашение, если защита единственного жилья в вашем случае необоснованна (п. 8). Если вы перестанете платить, требования банка в непогашенной части восстановятся, и банк вправе обратить взыскание на квартиру (п. 9).

Погашение долга третьим лицом. Если квартира — единственное жильё, третье лицо, например родственник, вправе с вашего согласия полностью погасить требования банка. После этого требования исключают из реестра, а квартиру не включают в имущество для продажи (п. 5 ст. 213.10).

Чего не делать с квартирой перед банкротством и в процедуре

• Переоформлять квартиру на родственников. Сделки за три года до принятия заявления можно оспорить, если они совершены, чтобы причинить вред кредиторам (п. 2 ст. 61.2), а за год — если встречное исполнение неравноценно (п. 1 ст. 61.2). Подать заявление об оспаривании вправе управляющий с даты введения реструктуризации (п. 1 и 2 ст. 213.32).
• Продавать квартиру без согласия банка. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя и возмещает банку убытки (п. 2 ст. 346 ГК РФ).
• Распоряжаться квартирой самому. В реструктуризации сделки с недвижимостью и имуществом дороже 50 000 ₽ возможны только с письменного согласия управляющего (п. 5 ст. 213.11), а с даты признания банкротом сделки с имуществом из конкурсной массы без управляющего ничтожны (п. 5 ст. 213.25).
• Умалчивать о квартире. В заявлении перечисляют всё имущество, а в описи для заложенного имущества указывают и залогодержателя (п. 3 ст. 213.4). Если сообщить заведомо недостоверные сведения и это установит суд, освобождение от долгов не допускается (п. 4 ст. 213.28). Какие документы нужны, описано в статье о документах для банкротства.

Частые вопросы

Что будет с долгом по ипотеке, если квартира продана дешевле долга?

Часть требований банка, которую не удалось погасить из стоимости залога, удовлетворяется в составе третьей очереди (п. 5 ст. 213.27 закона № 127-⁠ФЗ). Требования, не удовлетворённые из-⁠за нехватки имущества, считаются погашенными, кроме случаев, указанных в законе (п. 6 ст. 213.27). После расчётов с кредиторами гражданин освобождается от дальнейшего исполнения требований, но решение принимает суд и в ряде случаев отказывает (п. 3 и 4 ст. 213.28).

Что считается единственным жильём, если квартира в ипотеке?

Для ст. 213.27-1 это жилое помещение (его часть), которое является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для должника и членов его семьи, совместно проживающих с ним (п. 1 ст. 213.27-1 закона № 127-⁠ФЗ).

Участвует ли банк в собрании кредиторов?

Да: кредитор по обязательствам, которые обеспечены залогом, имеет право голоса на собрании кредиторов в ходе всех процедур (п. 4 ст. 213.10 закона № 127-⁠ФЗ). Для включения в реестр и участия в первом собрании он вправе предъявить требования в течение двух месяцев с даты опубликования сообщения о признании заявления обоснованным (п. 2 ст. 213.8). О собрании — в статье о собрании кредиторов.

Можно ли взять ипотеку или кредит после банкротства?

Прямого запрета в законе нет, но в течение пяти лет после завершения реализации имущества нельзя брать кредиты и займы без указания на факт банкротства (п. 1 ст. 213.30 закона № 127-⁠ФЗ). Подробнее — в статье о кредите после банкротства.

Поможем сохранить жильё, если это возможно

Если у вас ипотека, маткапитал и долги, с которыми уже не справиться, начните с бесплатной консультации. Наш специалист по банкротству разберёт ваши долги и скажет прямо, что подходит именно вам: договориться с кредиторами, бесплатно через МФЦ или через суд. Если банкротство не нужно, тоже скажем. Поможем собрать документы и ответим на вопросы до встречи с юристом, а дело в суде ведёт опытный юрист по банкротству.

Ответьте на шесть вопросов и оставьте телефон — мы вам перезвоним. Работаем с жителями Краснодара и всего края.