Единственное жильё при банкротстве: когда его не заберут

Если квартира или дом принадлежат вам, это единственное пригодное для жизни помещение для вас и членов семьи, которые там живут, и жильё не в залоге, финансовый управляющий обязан исключить его из конкурсной массы. Продавать его на торгах он не будет. Так работает исполнительский иммунитет: правило из ст. 446 ГПК, которое по п. 3 ст. 213.25 закона о банкротстве действует и в деле о банкротстве гражданина. Верховный суд отдельно подтвердил это в п. 3 постановления Пленума № 48.

Ниже — из чего складывается это правило, где у него границы и что проверить до подачи заявления.

Что закон считает единственным жильём

Защита действует, когда выполнены все условия сразу:

жильё принадлежит вам на праве собственности, целиком или долей;
оно пригодно для постоянного проживания;
для вас и членов семьи, которые живут с вами в этом помещении, другого пригодного жилья в собственности нет;
жильё не является предметом ипотеки, по которой банк может обратить на него взыскание.

Вместе с жильём защищён и земельный участок, на котором стоит дом (абзац третий ч. 1 ст. 446 ГПК). Исключение то же: участок в залоге.

Площадь и цена сами по себе защиту не снимают. Просторная квартира остаётся единственным жильём, если другого у семьи нет. Вопрос о размере возникает только тогда, когда жильё явно превышает разумную потребность. Об этом ниже.

Когда единственное жильё всё-⁠таки продают

Ситуация	Что происходит	На чём основано
Жильё в залоге у банка (ипотека, кредит под залог квартиры)	Залоговый кредитор вправе требовать продажи. Деньги делят по особым правилам, часть может достаться вам	ст. 446 ГПК, ст. 213.27-1 закона о банкротстве
Жильё явно превышает разумную потребность («роскошное»)	Суд может разрешить продажу, если вам купят замещающее жильё не меньше нормы и кредиторы реально получат деньги	постановление КС № 15-⁠П
Жильё купили, когда долг уже был взыскан, чтобы его защитить	Суд может отказать в защите из-⁠за злоупотребления	постановление КС № 15-⁠П
У вас есть второе жильё или доля в другой квартире	Защищено только одно жильё — обычно то, где вы живёте с семьёй; если спорят, какое именно, решает суд. Второе жильё и долю в другой квартире продают	ст. 446 ГПК, п. 1 и 4 ст. 213.25, п. 3 постановления Пленума ВС № 48

Ипотека

Квартира в ипотеке не защищена, даже если она единственная. Банк-залогодержатель может добиться её продажи в процедуре. Но для этого он должен заявить своё требование в деле о банкротстве вовремя: если банк пропустил срок и суд его не восстановил, рассчитывать на заложенное единственное жильё он уже не может (п. 5 постановления Пленума ВС № 48).

С 3 апреля 2026 года действует новая ст. 213.27-1. Выручку за единственное жильё в ипотеке за вычетом расходов на продажу делят так: 80% идёт банку (не больше его требования), 10% — на долги первой и второй очереди, если на них не хватает другого имущества, ещё 10% передают должнику, но не больше первоначального взноса и уже внесённых платежей. Остаток сначала добирает непогашенную часть долга банку, а если деньги остались и после этого, их тоже передают должнику. Суд может уменьшить сумму, которую получает должник, если её хватит на явно избыточное жильё или если должник действовал недобросовестно.

Эта статья появилась после постановления КС от 4 июня 2024 года № 28-⁠П. Суд тогда указал, что закон не давал ясного ответа, может ли должник сохранить часть денег от продажи заложенного единственного жилья. Подробно про варианты с ипотекой — на странице о банкротстве с ипотекой.

«Роскошное» жильё: что решил Конституционный суд

В постановлении от 26 апреля 2021 года № 15-⁠П Конституционный суд сказал, что ст. 446 ГПК не может быть основанием для безусловного отказа обратить взыскание на жильё. Но лишить должника защиты суд может только при соблюдении условий:

должнику и семье остаётся жильё площадью не меньше нормы предоставления по договору социального найма;
должник не будет вынужден без своего согласия менять место жительства, на практике речь о переезде в другой населённый пункт;
суд сопоставляет рыночную стоимость жилья с размером долга: продажа нужна, чтобы погасить долги, а не чтобы наказать должника;
замещающее жильё может предоставить кредитор в порядке, который установит суд;
отдельно проверяют, не купили ли жильё уже после того, как долг был присуждён, чтобы укрыть деньги.

Отдельного закона о «роскошном» жилье до сих пор нет: в тексте ст. 446 ГПК и ст. 213.25 закона о банкротстве таких правил не появилось. Суды применяют критерии из постановления КС.

Верховный суд добавил к ним требования к доказательствам. В определении № 305-⁠ЭС24-16011(2) (дело А41-90531/2019, опубликовано в январе 2025 года) он указал: кредитор или управляющий должны показать, сколько реально получат кредиторы после продажи жилья, покупки замещающего и всех расходов. И решить, как именно семья получит новое жильё. Нормы соцнайма при этом не единственный критерий избыточности.

На практике обычная квартира или дом, где живёт семья, под эти критерии не попадает. Риск есть, когда площадь в разы больше нормы на каждого члена семьи, жильё очень дорогое и его продажа заметно покроет долги.

Доли в квартире

Ст. 446 ГПК защищает и часть жилого помещения. Если вам принадлежит доля в квартире, где вы живёте, и другого жилья нет, эту долю не продают.

Доля в другом жилье, когда у вас есть где жить, защиты не имеет. Её включают в конкурсную массу (п. 4 ст. 213.25). Если доля общая с супругом, действуют правила о совместном имуществе. Если с другими людьми, например с братом или родителями, — общие правила о доле должника (п. 7 постановления Пленума ВС № 48).

Прописанные родственники и дети

Регистрация по месту жительства не делает человека собственником и сама по себе не защищает жильё. Закон говорит о членах семьи, которые совместно проживают в помещении. Значит, важно, кто живёт там на самом деле.

Что из этого следует:

Прописка ребёнка или родителей во второй квартире не спасёт её от продажи, если семья живёт в другой.
Если суд всё же отказывает в защите жилья, он должен проверить, кто из прописанных членов семьи там фактически живёт и есть ли у них другое жильё. Отказ в иммунитете не должен оставить их без жилья. Так ВС указал в определении № 305-⁠ЭС19-13899(9) от 13 апреля 2023 года.
Когда продают неединственное жильё, члены семьи прежнего собственника по общему правилу теряют право пользования им (п. 2 ст. 292 ГК). Исключения могут быть установлены законом.
Срочная перерегистрация перед подачей заявления ничего не меняет: управляющий и суд смотрят на фактическое проживание.

Жильё супругов

Квартира, купленная в браке, обычно принадлежит супругам вместе, даже если в выписке ЕГРН записан один из них. Как с ней поступают при банкротстве одного супруга:

Если это единственное жильё семьи и оно не в залоге, защита действует так же, как для личной квартиры.
Если жильё не единственное, его продают целиком (п. 7 ст. 213.26). Супругу должника по общему правилу перечисляют половину выручки. Если есть общие долги супругов, из его половины сначала гасят их (п. 6 и 8 постановления Пленума ВС № 48).
Супруг, чьи интересы или интересы детей продажа задевает, может до торгов обратиться в суд общей юрисдикции с иском о разделе имущества (п. 7 того же постановления).
Соглашение о разделе имущества или брачный договор, заключённые после появления долгов, этих кредиторов не связывают: перешедшее супругу общее имущество включают в конкурсную массу (п. 9 постановления). Раздел имущества через суд управляющий и кредиторы могут обжаловать.

Если банкротятся оба супруга, общее имущество продают в деле того, кто записан собственником, а деньги делят между конкурсными массами по долям. Суд может и объединить два дела в одно (п. 10 постановления).

Сделки с жильём перед банкротством

Финансовый управляющий проверяет сделки за три года до принятия заявления. Сделку, совершённую, чтобы причинить вред кредиторам, могут признать недействительной, если она была в течение трёх лет до этого (п. 2 ст. 61.2). Сделку по заниженной цене — в течение года (п. 1 ст. 61.2). Тогда имущество возвращают и продают.

Спорная сделка сама по себе не лишает жильё защиты, если оно действительно единственное. ВС в определении № 305-⁠ЭС22-12854 (2022 год) указал: злоупотребление при дарении оценивают при оспаривании сделки, а защиту жилья — по ст. 446 ГПК и критериям КС. Но рассчитывать на это заранее не стоит. Подарить вторую квартиру родственникам за год до банкротства — прямой путь к спору, а иногда и к отказу в освобождении от обязательств в конце процедуры.

Что сделать до подачи заявления

Закажите выписки ЕГРН на всё недвижимое имущество — своё и супруга, включая доли.
Запишите, кто где прописан и кто где живёт на самом деле.
Если жильё в залоге, выясните остаток долга банку и сумму уже внесённых платежей: от этого зависит, сколько вы можете получить по ст. 213.27-1.
Найдите документы обо всех сделках с недвижимостью за последние три года.
Не продавайте, не дарите и не переоформляйте жильё перед процедурой.
Если площадь жилья сильно больше нормы, обсудите этот риск на консультации до подачи, а не после.

Как устроена процедура по шагам и что делает финансовый управляющий с имуществом, читайте в разделе о том, как проходит банкротство.

Разберём ваш случай с жильём

Если боитесь потерять квартиру или дом, начните с бесплатной консультации. Наш специалист по банкротству разберёт, считается ли ваше жильё единственным по закону, что с залогом, долями и сделками за три года, и скажет прямо, какой путь вам подходит. Подскажем, как заказать выписку из ЕГРН и какие документы собрать. Отвечаем на вопросы до встречи с юристом. Дело в суде ведёт опытный юрист по банкротству.

Ответьте на шесть вопросов и оставьте телефон — мы вам перезвоним. Работаем с жителями Краснодара и всего края.

Единственное жильё при банкротстве: когда его не продадут